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不动产无偿使用权人能否对抗强制执行?
来源:广州执行律师 发布时间:2022-06-15
      在我国,相关法律和司法解释确立了“买卖不破租赁”原则。承租人满足一定条件时,可以提出案外人执行异议或者执行异议之诉,赋予其阻止不动产占有转移的权利,从而在执行程序中保护租赁权。但是,对于已无偿取得不动产的使用权人,应该如何在执行程序中保护自己的合法权益?无偿取得的房屋使用权不同于租赁权和以转移所有权为目的的物权期待权。案外人不能以此为由阻止转移占有,也无权排除强制执行

      首先,房屋的使用权不同于租赁权,案外人不能以此为由阻止转移占有;房屋使用权的非法定用益物权不同于以转移所有权为目的的物权期待权,案外人不能以此为由排除强制执行。

      其次,只有在符合法定条件的情况下,不动产承租人才有权停止转移占有。根据《执行异议与复议条例》第三十一条第一款规定,承租人作为案外人主张不动产租赁权异议有三种情况:
      1.承租人在租赁期内的;
      2.法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同;
      3.在法院查封之前已经占有并使用该不动产。

      否则,承租人也无权在执行程序中对抗不动产买受人或申请执行人。

      再次,即使是不动产承租人,也只有请求阻止转移占有的权利,没有排除标的物强制执行的权利。《执行异议与复议条例》第三十一条第一款规定,承租人可以通过主张不动产租赁权异议,以维护自己的合法权益。但实践中,由于租赁权是一种特殊的债权,法律通过“买卖不破租赁”的原则给予其特殊保护,对承租人的保护仅限于保护其占有,而非租赁财产的所有权。因此,承租人作为案外人提出执行异议和执行异议时,请求法院阻止转移占有和排除强制执行,或者仅请求排除强制执行,但最终也仅被支持阻止转移占有,而无法排除强制执行标的物,如法院查封不动产。

      因此,在案外人执行异议之诉中,承租人应慎重选择提出请求确认其租赁权或使用权的诉请。

      案外人执行异议之诉中,承租人请求确认其出租权或使用权的问题,有最高人民法院观点认为,该请求超出了执行异议的范围,不予审查;当事人和执行法院对其出租权或使用权无异议的,在执行异议之诉中无需对此进行专门的确认,对确认涉案物使用权的请求应不予支持。

      目前司法解释已经明确:如承租人在执行程序中以自己的租赁权对抗申请执行人或者执行标的买受人的,必须在法院查封前已经签订合法有效的书面租赁合同,并占有、使用该不动产。为避免该类执行风险,承租方应尽量与出租方以书面形式确定双方的租赁关系,并在合同中约定非承租方原因导致合同无法履行时,出租方的违约责任。
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