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租赁物被强制执行承租人要如何救济?
来源:广州执行律师 发布时间:2022-05-31
      在执行程序中,租赁物的执行涉及多方当事人,包括申请执行人、被执行人和承租人,有时还会涉及抵押、转租、执行程序中的出资、先抵后租、先租后抵等复杂情况。而承租人作为利害关系人,认为人民法院的执行侵犯其合法权利的,可依法提出执行异议。但应根据执行行为的具体情况,适用不同的法律规定审查异议人的请求,并赋予其不同的救济权利和途径。

      那么租赁物被执行时,作为利害关系人的承租人应当如何救济?

      1.对执行行为提出异议的,选择执行异议、执行复议、执行监督。主要包括以下情形:一是针对执行法院作出关于迁出、移交、腾退的执行通知;二是针对执行法院作出的关于暂缓或者中止执行房屋的执行裁定;三是执行裁定或者执行通知没有载明上述内容,针对其他执行行为的。

      2.对执行标的提出异议的,选择执行异议、异议之诉、申请再审。主要包括以下情形:一是执行法院否定承租人的租赁权,承租人主张确认承租关系、不得执行租赁的房屋的;二是承租人主张租赁权大于抵押权、优先权的,不得执行租赁的房屋的;三是承租人主张的租赁权不否定在先的生效判决、裁决等情形的。

      通过案例,我们对此有更直观的认识。

      案例一:关于承租人主张其对案涉房屋享有租赁权而对人民法院强制执行租赁物的行为提出异议,是否属于案外人执行异议之诉的受理范围,最高法院某案例中认为:

      异议人之所以提起本案诉讼,其诉讼请求是执行法院对案涉房屋的强制执行行为侵犯了其承租权,是因为异议人并非是对执行法院的执行行为违反法律规定而提起异议,而是主张其对案涉房屋享有租赁权,该实体权利足以排除执行,且排除执行的诉讼请求与原裁定无关。因此,异议人提起执行异议之诉,符合受理条件。

      案例二:案外人以人民法院的执行行为侵害其租赁权为由提出的执行异议,属于执行标的的异议,案外人提出案外人执行异议之诉,符合受理条件。广东省高级人民法院在某案例中认为:

      异议人依据与被执行人签订的《合作协议》及《补充协议》以案外人身份提出执行异议,认为其有权租赁涉案机器设备,请求解除对涉案机器设备的查封,其执行异议被驳回。后异议人提起本案诉讼,主张以租赁权排除对涉案标的的执行,有明确的排除执行的诉讼请求,且诉讼请求与原仲裁裁决无关,故异议人提起本案诉讼符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第一款“案外人提起执行异议之诉,除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外,还应当具备下列条件:(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回;(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求,且诉讼请求与原判决、裁定无关;(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”的规定。原审法院认为异议人的诉讼请求与原仲裁裁决有关,但异议人在起诉状中认为法院对涉案机器设备的执行侵犯了其依法取得的租赁权,并未否定生效仲裁裁决的内容。因此,原审裁定以此为由驳回起诉缺乏事实和法律依据,本院予以纠正。异议人认为本案符合案外人执行异议之诉条件的上诉理由成立,本院予以支持。

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