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案外人如何才能对被执行不动产排除执行
来源:www.chenglvshi.cn 发布时间:2022-03-31

排除执行

案情简介


     沈阳经济技术开发区人民法院在执行某财产保全案时,案外人对被保全的房产提出异议,认为案外人具有排他权利,并提交定购协议、预售房屋收据、收款凭证等证据证实其主张的事实。


法院观点


      人民法院经审理认为,《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定:人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全,案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服,基于实体权利对被保全财产提出书面异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。故法院院对案外人的异议依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理。

      《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”根据上述规定,不动产物权以登记为公示生效的要件,占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据现有的证据证明的事实,案涉房屋登记在被保全人名下。故从物权公示的角度看,被保全人是案涉房产的所有权人。虽然案外人实际占有使用案涉房屋,但不能据此认定案外人取得案涉房屋所有权。

      但现案外人提出的系排除执行行为异议,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,案外人与被保全人于法院执行部门查封案涉房产前签订了案涉房产的《定购协议》。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。现案外人提供的《定购协议》已对《商品房销售管理办法》第十六条中所规定的主要内容予以了记载,故现有证据可以证明案外人已与被保全人在法院执行部门查封之前就案涉房产签订了合法有效的商品房买卖合同。同时根据现有证据又能证明,案外人已支付了全额购房款,并实际占有使用案涉房屋,亦非案外人自身原因未办理过户登记手续。

      故在现有法律规定及证据情况下,案外人就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,人民法院执行部门对该房屋予以查封不妥,应予解除。案外人提出的此排除执行行为异议,人民法院予以支持。


因此,金钱债权执行中,案外人对被执行人名下的不动产主张排除执行异议,需满足以下条件:


      1. 提供在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

      2. 证实在人民法院查封之前已合法占有该不动产,可通过水电费、物业费缴纳单据等证据予以证明;
      3. 证实已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
      4. 非因买受人自身原因未办理过户登记。

      在同时满足以上条件的情况下,案外人方可对被执行不动产排除执行
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