执行中抵押权等担保物权和租赁权的处理原则

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律师：程林权
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来源：www.chenglvshi.cn 发布时间：2022-03-11

查封成为法院认定与处分租赁合同的分水岭。查封以后抵押人自行出租的法院明确不予认可，而查封前将抵押物出租的则不同，法院会根据租赁合同和占有使用的证据来判别真伪作认定或处理。具体依据见该规定的第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

在上述法释未颁布前，法官对租赁合同的认定和处理方式各不相同。有的依据抵押合同对合同签订后出租不予认可，有的即便对查封后被出租的占用也不做涤除。以往的做法缘于《拍卖变卖财产的规定》及其他相关法规的“买卖不破租赁”的原则。具体见《拍卖变卖财产的规定》第三十一条第二款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。但是，对于什么情况下是条款所称会“影响”担保物权实现的情况呢？这需要法官根据事实加以判断，对确实会影响甚至阻却拍卖清偿应当及时对租赁占用予以及时涤除。否则仅靠担保物权人及律师一方的力量自行排除妨害，只会姑息恶意占有而拖延执行。

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